Lexikon für Kapitalanleger

In unserem Immobilienlexikon haben wir Ihnen die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien und Kapitalanlage zusammengetragen.

Von A wie Abschreibung bis Z wie Zwangsversteigerung finden Sie hier viele Begriffe einfach und verständlich erklärt.

Abschreibung

Gebäude unterliegen einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer. Nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Für Einrichtungen und Teile, die sich erfahrungsgemäß schneller abnutzen, kann mit höheren Abschreibungssätzen kalkuliert werden. So liegen etwa die Sätze für die Zentralheizung und für Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.

AfA

Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der steuerrechtliche Begriff für Abschreibungen, welche die Wertminderung von Vermögensgegenständen des Anlagevermögens infolge von Abnutzung oder technischem Fortschritt erfassen. 

Die AfA richtet sich nach der Höhe der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes und deren betrieblicher Nutzungsdauer. Grundsätzlich erfolgt eine lineare Abschreibung in konstanten Jahresbeträgen. Die Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes werden steuerlich gleichmäßig auf die Jahre der Nutzungsdauer verteilt. Daneben besteht die Möglichkeit der degressiven Abschreibung, bei der jedes Jahr ein fester Prozentsatz vom Buchwert des Vorjahres abgezogen wird. Dabei ist zu beachten, dass die jährliche Abschreibung höchstens 30 Prozent der Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes betragen und das Dreifache der linearen Abschreibung nicht überschreiten darf.

Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Mit Umschuldung wird der Wechsel des Kreditnehmers zu einem neuen Finanzierungsinstitut beschrieben.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das in konstanten Kreditraten (der sogenannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während gleichzeitig der Tilgungsanteil Stück für Stück ansteigt.

Auflassung / Auflassungsvormerkung

Die Auflassung ist die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer eine Immobilie, dass die Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrages. Sie wird nach Kaufpreiszahlung vollzogen, in der Regel sechs bis acht Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Mit der Auflassungsvormerkung wird der Eigentumsübergang angekündigt. Sie erfolgt vor der eigentlichen Auflassung. Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, so dass der Verkäufer keine Änderungen im Grundbuch mehr vornehmen kann.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist eine detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens, wie z. B. die Beschaffenheit des Daches, der Fassade und Wände, Heizung, Art der Fenster usw. Sie benennt außerdem die verwendeten Materialien.

Bautenstandsbericht

Im Bautenstandsbericht wird der Stand der Arbeiten bei der Errichtung eines Gebäudes erfasst. Der Bautenstandsbericht gibt somit Auskunft über den Fertigstellungsgrad der Immobilie. Darüber hinaus ist er für den Bauherrn der Nachweis, dass die veranschlagten Kosten eingehalten werden. Der Baufinanzierer erkennt anhand des Berichtes, ob die angeforderten Abschlagszahlungen dem Bautenstand entsprechen.

Der Bautenstandsbericht wird von dem mit der Bauleitung beauftragten sachverständigen Dritten, z. B. einem Architekten, erstellt. Der Bericht umfasst auch eine Fotodokumentation.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von einem Kreditinstitut auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. In der Regel fallen die Zinsen erst nach einem festgelegten Zeitraum an, der bereitstellungszinsfreien Zeit. Dieser Zeitraum variiert zwischen einem Monat bis zu zwei Jahren. Die Höhe des Zinssatzes liegt bei circa zwei bis drei Prozent.

Denkmal-AfA

Eine denkmalgeschützte Immobilie bietet die höchsten steuerlichen Vergünstigungen. Wird die Immobilie saniert, können die Sanierungskosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden. Anders als bei Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch.

Denkmalschutz-Immobilien

Ein Denkmal ist per Denkmalschutzgesetz definiert. Unter Denkmalschutz können ganze Gebäude oder auch nur Einzelheiten stehen. Die Ämter für Denkmalpflege entscheiden darüber, ob ein historisches Gebäude als Denkmal gilt oder nicht.

Eigenkapital

Für Käufer oder Bauherrn bedeutet Eigenkapital: je mehr, desto besser. Denn je mehr eigenes Geld eingesetzt werden kann, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung. Empfohlen wird, mindestens 20 bis 30 Prozent der gesamten Darlehenssumme aus eigener Tasche zu bestreiten zu können.

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan stellt die Grundlage einer Baufinanzierung dar. Er besteht aus drei Elementen: Eigenkapital, Gesamtkosten und Kreditbedarf.

Gesamtkosten

Als Gesamtkosten des Immobilienkaufs einer bestehenden Immobilie bezeichnet man die Summe aus Nettokaufpreis und den so genannten Erwerbsnebenkosten. Dazu zählt man die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Gerichtsgebühren sowie eine mögliche Maklercourtage.

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes bezeichnet, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen. Gemeinschaftseigentum müssen Eigentümer zusammen instandhalten und sanieren. Die Nutzung erfolgt nach festgelegten Regeln.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Im Grundbuch ist der jeweilige Besitzer des Grundstücks eingetragen sowie Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks. Zum Grundbuch besteht kein Zugang für die Einsichtnahme. Eine Einsichtnahme ist nur bei nachgewiesenem berechtigten Interesse möglich. Dies umfasst nicht eine eventuelle Kaufabsicht. Einsicht nehmen können: der Eigentümer selbst sowie vom Eigentümer Bevollmächtigte, Behörden und Notare sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstückes oder eines Grundstückanteils an. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, d.h. die einzelnen Bundesländer legen den Zinssatz fest. Dieser beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Die Grundsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben. Es gibt zwei verschiedene Arten, dabei gilt die Grundsteuer B für bebaubare sowie bebaute Grundstücke. Die Grundsteuer setzt sich aus Einheitswert, Steuermesszahl und Grundsteuerhebesatz zusammen. Dabei wird der Grundsteuerhebesatz von den Gemeinden festgelegt.

Hausgeld

Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums bezeichnet, die der Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zu zahlen hat. Die Höhe des Hausgeldes ist im Wirtschaftsplan für jeden einzelnen Wohnungseigentümer individuell festgelegt und abhängig von Alter, Größe, Zustand, Ausstattung und Region der Immobilie.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rücklage für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen an Immobilien. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag ein. Die Höhe des Betrages wird auf der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen. Mit der Instandhaltungsrücklage dürfen ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt werden.

Nebenkosten

Nebenkosten werden unterschieden in Erwerbsnebenkosten und laufende Nebenkosten.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis gibt es die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Diese umfassen alle Kosten, die unmittelbar mit dem Kauf einer Immobilie im Zusammenhang stehen. Die Erwerbsnebenkosten können sehr umfangreich ausfallen und sollten daher im Finanzplan berücksichtigt werden. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten u.a. Notarkosten, Kosten für die Bank und Grunderwerbssteuer.

Die laufenden Nebenkosten sind für Eigentümer nicht nur die Nebenkosten gemäß Betriebskosten- und Heizkostenverordnung, sondern auch Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage sowie Finanzierungskosten.

Kapitalanlage

Unter einer Kapitalanlage, auch Geldanlage genannt, versteht man die Investition von Geldbeträgen, die in Kapital umgewandelt werden. Ziel ist es, aus der Investition einen Ertrag zu erwirtschaften, mindestens aber den Anlagewert zu erhalten. Bei Kapitalanlagen ohne laufenden Ertrag, wie Anlagen in Immobilien, wird auf die Wertsteigerung des Anlageobjekts spekuliert. Der Erfolg dieser Anlageform ist stark von der Inflationsrate abhängig.

Pflegeimmobilien

Das Angebot von Pflegeimmobilien beinhaltet betreutes Wohnen, Pflegeappartements, Tagespflegeplätze sowie die Sorge um Schwerstpflegefälle. Ein großer Vorteil von Pflegeimmobilien sind die langfristig ausgelegten Mietverträge. Darüber hinaus wird vom Betreiber einer ein bevorzugtes Belegungsrecht ausgesprochen, womit man sich mit einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage einen Pflegeplatz sichern kann. Eine Pflegeimmobilie kann wie eine Eigentumswohnung jederzeit verkauft, vermietet, verschenkt oder vererbt werden.

Rendite

Rendite kann unterschieden werden in Eigenkapitalrendite und Mietrendite. 

Eigenkapitalrendite stellt den Durchschnittsjahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital dar. Dabei werden Einnahmen, Ausgaben und Finanzierung berücksichtigt. Die Eigenkapitalrendite kann keine Aussagen für die zukünftige Entwicklung treffen, da sie weder eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie oder Tilgungsleistungen einbezieht.

Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomietrendite errechnet sich aus Jahresbruttomieteinnahmen und Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden jedoch relevante Kosten außer Acht gelassen. Bei der Nettomietrendite werden die Jahresnettomieteinnahmen und der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten der Immobilie berücksichtigt.

 

Sondereigentum

Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Das Sondereigentum ist gesetzlich nicht definiert und wir meist in der Teilungserklärung festgelegt. Es kann neben der Wohnung auch Kellerräume, Grundstücksteile, oder Garagen umfassen. Für das Sondereigentum und den damit entstehenden Kosten ist der Wohnungseigentümer verantwortlich.

 

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung bildet die Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung legt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt fest, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden wird. Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Damit eine Teilungserklärung rechtlich wirksam wird, muss ein Notar die Unterschrift unter der Erklärung beglaubigen.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Käufer eine Immobilie wird erst mit dem Eintrag ins Grundbuch zum Eigentümer der Immobilie. Damit dieser Eintrag erfolgen kann, muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Diese bescheinigt, dass der Käufer stets seinen Zahlungs- und Steuerpflichten nachgekommen ist. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie. Zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei unterschiedliche Verfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen eines oder mehrere Verfahren zur Anwendung.

 

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt man die Rentabilität einer Investition: Die berechneten anfallenden Kosten werden dem zu erwartenden Nutzen gegenübergestellt. Anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann beispielsweise prognostiziert werden, ob die laufenden Anwendungen einer Immobilie durch die Erträge aus der Miete gedeckt werden. Bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeit müssen unter anderem die Bewirtschaftungskosten sowie Fremdkapital-, Erbbau- und Eigenkapitalzinsen berücksichtigt werden.

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümern im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden, an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist eine öffentliche Versteigerung, die im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens vorgenommen wird. Grundlage dafür ist das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

In einer Zwangsversteigerung kann es um ein Grundstück (unbebaut oder bebaut), ein Gewerbegrundstück, eine Eigentumswohnung oder die Teileigentumsrechte (Garage, Einstellplatz, Ladengeschäft o. a.) gehen.

Die Zwangsversteigerung findet durch einen Gerichtsvollzieher in der Gemeinde statt, in der die unbeweglichen Vermögensgegenstände sich befinden. Der Erlös der Versteigerung wird an die Verfahrensbeteiligten nach der Rangfolge der im jeweiligen Grundbuch eingetragenen Rechte verteilt.

Eine Zwangsversteigerung wird in den meisten Fällen dann durchgeführt, wenn ein Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr zahlen kann. Durch diese erzwungene Versteigerung kann die Bank versuchen, ihre offenen Forderungen durch den Erlös, der aus der Versteigerung resultiert, zu begleichen.